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요즘 전세 세입자를 구하면서 자주 듣게 되는 말이 있어요.
"여기 집은 전세보증보험 가입 되나요?"
그만큼 요즘 세입자분들, 정말 똑똑하시고 꼼꼼하십니다.
전세보증보험에 가입된 집이면 혹시 집주인이 보증금을 못 돌려줘도 보험사가 대신 지급해주니까요.
안정적인 계약을 위해 보험 여부를 꼭 체크하시는 거죠.
그런데 문제는, 전세보증보험에 가입이 안 되는 집도 종종 있다는 겁니다.
건물 연식, 권리관계, 집주인의 세금 체납 여부 등 여러 이유로 보험사 심사를 통과하지 못하는 경우가 있거든요.
그럼 이런 집은 아예 계약하면 안 되는 걸까요?
전세보증보험 가입이 안 되면 정말 위험한가요?
보험 가입이 안 된다고 해서 무조건 보증금을 날린다는 뜻은 아닙니다.
물론 보험이 되는 집보다 리스크는 있겠지만, 법적으로 보증금을 회수할 수 있는 제도도 마련돼 있어요.
그 대표적인 방법이 바로 ‘임차권 등기명령’입니다.
임차권 등기명령이란?
이해하기 쉽게 설명드릴게요.
즉, 내가 이 집에 살고 있지 않아도
"아직 이 집에 보증금 받을 권리가 남아 있어요!"
라고 공시해주는 장치입니다.
예를 들어, 세입자분이 계약이 끝났는데도 보증금을 못 돌려받는 상황이에요.
하지만 이사를 가야 하니 집을 비워야 하죠.
그렇다고 그냥 집을 비워버리면? 권리도 같이 사라질 수 있어요.
그래서 이때 법원에 “내 보증금 받을 권리 있어요”라고 등록해두는 절차가 임차권 등기명령입니다.
한마디로 등기부등본에 내 권리를 남겨두는 장치죠.
이걸 해두면, 나중에 이 집을 경매로 넘겨서라도 보증금을 받을 수 있는 근거가 생깁니다.
임차권 등기를 하면 임대인은 어떤 불이익을 받게 될까요?
1. 새로운 세입자 구하기 어려워짐
임차권 등기가 되면 등기부등본에 아래와 같은 문구가 적힙니다.
"임차권 등기 - 보증금 5천만 원"
이걸 본 예비 세입자는 자연스럽게 이렇게 생각합니다.
“이 집 아직 보증금 문제 있는 거 아냐?”
“혹시 나중에 경매로 넘어가는 거 아니야?”
결과적으로 집이 공실 상태로 오래 남게 될 수 있고,
임대인은 새로운 임차인을 못 구해 월세나 전세 수익을 놓치는 상황에 처할 수 있어요.
2. 경매 위험
세입자가 임차권 등기 이후,
보증금 반환청구 소송 → 승소 → 강제집행(경매) 절차를 밟을 수 있습니다.
특히 세입자가 우선변제권이나 확정일자 + 전입신고를 갖고 있다면
경매에서 선순위로 배당을 받을 수 있기 때문에
임대인 입장에선 부동산을 지키기 어려워질 수도 있어요.
3. 신용 및 이미지에 악영향
부동산에 임차권 등기가 올라간 집은 “분쟁 중인 부동산”으로 인식됩니다.
그 상태로는 매매도 어렵고, 담보 대출도 힘들 수 있으며, 금융기관에서의 신용에도 간접적인 악영향을 줄 수 있어요.
4. 소송비용 + 지연이자 부담
세입자가 보증금 반환소송을 제기하면,
임대인은 소송에 대응해야 하고, 패소할 경우 소송비용 일부도 부담하게 됩니다.
또한, 계약 만료일 이후부터는 지연손해금(연 5%~12% 수준)까지 발생할 수 있어 보증금 외에도 추가 금액을 물어줘야 하는 상황이 생길 수 있어요.
보증금을 돌려받기까지의 과정
세입자 입장에서 “그럼 임차권 등기명령 하면 그냥 바로 돈 들어오는 거예요?” 하고 물으시는데요,
아쉽게도 그건 아닙니다. 절차가 조금 필요합니다.
실제 보증금 회수를 위한 조건은?
- 전세계약이 만료되어야 합니다.
계약 기간 중엔 임차권 등기명령 신청이 불가능합니다. - 세입자가 실제로 퇴거해야 합니다.
집을 그대로 사용하면서 등기를 해두는 건 의미가 없습니다.
짐을 빼고, 열쇠를 반납하고, 이사를 완료해야 효력이 생깁니다. - 집주인을 상대로 소송을 제기해야 할 수도 있습니다.
등기만 한다고 자동으로 돈이 들어오진 않아요.
보증금 반환청구 소송 → 판결 → 강제집행이라는 단계를 거치게 됩니다. - 집에 이미 근저당, 압류, 세금 체납이 많다면…?
이 경우에는 채권 순위에 밀려 보증금 회수가 어려울 수 있어요.
그래서 계약 전에는 등기부등본 확인이 필수입니다!
전세보증보험과 임차권 등기명령, 어떤 차이가 있을까요?
세입자분 입장에선 당연히 전세보증보험이 되는 집이 훨씬 안심되겠죠.
그래서 전세보증보험 가입 여부는 계약의 성패를 가를 만큼 중요한 요소가 되었습니다.
하지만 보증보험이 안 되는 집이라고 해서 무조건 위험한 집은 아닙니다.
대신 해당 집의 권리관계나 집주인의 채무 상태,
세입자의 대응 계획 등을 잘 체크하고, 대비책을 마련하는 게 중요합니다.
예를 들어,
- 보증금 일부를 조정하거나
- 월세 비율을 조금 높이되 총 부담을 줄이거나
- 등기부등본과 건축물대장, 확정일자까지 철저히 확인해준다면
세입자분도 어느 정도 안심하고 계약을 진행할 수 있습니다.
임대인 입장에서는
“어차피 세입자는 나가고, 나는 천천히 돈 돌려주면 되지”
라고 생각하실 수도 있지만,
임차권 등기명령은 결코 가볍게 볼 수 있는 절차가 아닙니다.
오히려 집을 팔거나 다시 임대 놓는 데에 큰 장애물이 되고,
상황이 악화되면 경매까지 이어질 수 있는 위험한 신호입니다.
따라서 임차인과의 갈등이 생기기 전에, 보증금 반환 일정을 최대한 명확히 하고 원만한 조율이 가장 중요합니다.
전세보증보험 미가입 = 위험한 집?
❌ 꼭 그렇지만은 않습니다!
임차권 등기명령이라는 장치가 법적으로 마련돼 있고, 실제로 많은 분들이 이를 통해 보증금을 회수하고 계십니다.
물론 보증보험처럼 빠르고 쉬운 방법은 아니지만, 꼼꼼한 확인과 준비가 있다면 충분히 안전한 전세계약도 가능합니다.